Ifonti.com JAKARTA. Meskipun mencatat penurunan prapenjualan (pre-sales) sebesar 20% secara tahunan menjadi Rp 903 miliar per September 2025, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) tetap menunjukkan daya tarik investasi jangka panjang. Angka pre-sales ini, menurut analis Kevin Halim dari Maybank Sekuritas Indonesia, masih berada di bawah target manajemen Pakuwon maupun proyeksi awal dari pihaknya.
Akibat hasil tersebut, proyeksi pre-sales Pakuwon di tahun ini telah direvisi turun menjadi Rp 1,3 triliun, atau 16% lebih rendah dari tahun sebelumnya. Penyesuaian serupa juga dilakukan pada proyeksi laba tahun 2025 hingga 2027, yang masing-masing dipangkas sebesar 2%, 1%, dan 7%. Kendati demikian, prospek saham PWON tetap kokoh berkat fondasi pendapatan berulang (recurring income) yang sangat kuat, menyumbang 78% dari total pendapatan perusahaan sepanjang tahun lalu.
Basis pendapatan yang stabil dari segmen recurring income ini menjadi penopang utama kemampuan Pakuwon Jati dalam menghasilkan Arus Kas Bebas untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm atau FCFF) yang solid. Kondisi ini memungkinkan PWON untuk konsisten membagikan dividen dengan imbal hasil menarik sekitar 4%-4,5%, bahkan di tengah siklus belanja modal (capex) yang tinggi. Kemampuan ini menjadi indikator kesehatan finansial yang patut dipertimbangkan investor.
Perkuat Recurring Income, Pakuwon Jati (PWON) Terus Kembangkan Bisnis Hotel
Kevin Halim menilai, saham PWON saat ini masih tergolong undervalued. Hal ini didasarkan pada tingkat kapitalisasi (cap rate) sebesar 13% yang lebih tinggi dari rata-rata regional 8%, serta valuasi 6,9x PE untuk FY2026. Oleh karena itu, ia merekomendasikan beli saham PWON dengan target harga Rp 580, mengacu pada cap rate 8% dan PE 11,3x untuk tahun 2026. Pada penutupan perdagangan Jumat (17/10), harga saham PWON berada di level Rp 350 per saham, turun 1,13%.
Salah satu sentimen positif yang dinantikan adalah peluncuran Menara Eluna di Kota Kasablanka (Kokas) Tahap 4. PWON memang dikabarkan akan segera memperkenalkan menara apartemen terbarunya, Eluna, yang merupakan bagian dari pengembangan seluas 3,8 hektar di Kokas. Proyek ini berlokasi strategis, berdekatan dengan perluasan mal seluas 60.000 m² dan dua hotel bintang lima yang direncanakan rampung pada tahun 2029. Selain Eluna, Menara Elora juga termasuk dalam rencana induk, meskipun jadwal peluncurannya belum ditetapkan.
Peluncuran perdana Eluna yang akan dilakukan minggu depan akan menawarkan 120 dari total 376 unit. Berdasarkan pantauan harga pasar properti, unit-unit ini dibanderol dengan kisaran harga Rp 4 miliar hingga Rp 10 miliar, menawarkan luas bangunan 85-183 m². Angka ini setara dengan harga jual per meter persegi (ASP) antara Rp 45 juta hingga Rp 55 juta, lebih tinggi dibandingkan tower KoKas sebelumnya (Angelo, Bella, Chianti) yang diluncurkan pada 2014-2015 dengan harga jual rata-rata Rp 30 juta-Rp 40 juta per m².
Pakuwon Jati memperkirakan nilai total proyek menara apartemen ini dapat melebihi Rp 2 triliun. Dengan estimasi biaya konstruksi sekitar Rp 17 juta-Rp 18 juta/m², titik impas akan tercapai pada tingkat penyerapan lebih dari 35%, sementara tingkat penyerapan minimum untuk mencapai kelayakan (termasuk area parkir dan lahan) diperkirakan sekitar 50%. Meskipun pasar apartemen masih lesu dan harga jual relatif tinggi, asumsi penjualan untuk tahun 2025 ditetapkan sebesar 5%, yang kemudian diproyeksikan meningkat menjadi 20% pada tahun 2026.
Selain proyek prestisius tersebut, PWON juga tengah mempersiapkan peluncuran menara apartemen di Gandaria serta dua superblok baru yang berlokasi strategis di Batam dan Semarang. Proyek-proyek berskala besar ini dijadwalkan rampung pada periode 2029-2031, dan hasil penjualannya diharapkan akan berkontribusi signifikan pada proyeksi pre-sales di tahun 2027. Total belanja modal yang dialokasikan untuk ketiga proyek properti ini diperkirakan mencapai Rp 9,7 triliun, menandakan komitmen perusahaan pada ekspansi jangka panjang.
Terdorong Reccuring Income, Laba Bersih Pakuwon (PWON) Diestimasi Turun 5% Tahun 2025
Dengan rampungnya seluruh proyek ambisius ini, EBITDA PWON diproyeksikan melampaui Rp 6 triliun, melonjak tajam dari Rp 3,6 triliun pada tahun 2024. Di tengah siklus belanja modal yang tinggi saat ini, Pakuwon Jati tetap diproyeksikan mampu menghasilkan arus kas bebas perusahaan (FCFF) sebesar Rp 1,3 triliun-Rp 1,5 triliun per tahun, didukung oleh EBITDA sekitar Rp 4 triliun dan belanja modal tahunan sebesar Rp 2 triliun. Setelah proyek-proyek besar selesai, potensi peningkatan rasio pembayaran dividen (DPR) sangat terbuka lebar, apalagi PWON telah meningkatkan DPR dari 20% menjadi 30% pada tahun 2025. FCFF juga berpotensi meningkat drastis menjadi lebih dari Rp 4 triliun pasca penyelesaian seluruh proyek.
Mengakhiri analisinya, Kevin Halim memproyeksikan bahwa pendapatan dan laba bersih PWON pada tahun ini masing-masing akan mencapai Rp 7,05 triliun dan Rp 2,4 triliun, menunjukkan kenaikan dari realisasi tahun 2024 yang sebesar Rp 6,67 triliun dan Rp 2,28 triliun. Lebih lanjut, untuk tahun 2026, pendapatan Pakuwon Jati diperkirakan akan menyentuh Rp 7,31 triliun dengan laba bersih Rp 2,51 triliun, menegaskan lintasan pertumbuhan yang positif bagi emiten properti ini.