Ifonti.com JAKARTA. Kinerja emiten properti milik Sugianto Kusuma alias Aguan tercatat impresif sepanjang 2025. Sayangnya, ekspansi masif masih membuat arus kas masih terkoreksi tahun lalu.
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) mencatatkan pendapatan neto sebesar Rp 4,31 triliun pada tahun 2025, naik 52,36% dari Rp 2,83 triliun sepanjang 2024. Segmen penjualan tanah dan bangunan menyumbang Rp 4,18 triliun ke pendapatan tahun lalu.
PANI mengantongi laba yang diatribusikan kepada pemilik entitas induk alias laba bersih sebesar Rp 1,14 triliun di akhir 2025, naik 83,89% secara tahunan (YoY) dari Rp 623,91 miliar.
Sementara, anak usahanya, PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK), mencatatkan pendapatan neto sebesar Rp 2,50 triliun pada tahun 2025. Ini naik 11,32% dari Rp 2,24 triliun pada akhir 2025, dengan segmen penjualan tanah dan bangunan sebagai kontributor mayoritas sebesar Rp 2,42 triliun.
Emiten Properti Grup Aguan PANI Bukukan Laba Rp 1,14 Triliun di 2025, Naik 84%
CBDK pun mengantongi laba bersih sebesar Rp 1,36 triliun di tahun 2025, naik 47,52% dari Rp 924 miliar pada 2024.
Pengamat Pasar Modal sekaligus Founder Republik Investor, Hendra Wardana melihat, peningkatan kinerja PANI menunjukkan bahwa monetisasi lahan dan penjualan properti di kawasan Pantai Indah Kapuk 2 masih berjalan sangat kuat.
“Sementara, pertumbuhan laba CBDK yang lebih tinggi dibandingkan pendapatan menunjukkan adanya efisiensi operasional serta peningkatan margin pada proyek-proyek yang mulai memasuki fase monetisasi,” ujarnya kepada Kontan, Minggu (8/3/2026).
Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI) Muhammad Wafi berpandangan, pendorong kinerja emiten properti Grup Aguan di 2025 lantaran pengakuan pendapatan dari serah terima unit residensial dan komersial premium.
Meskipun begitu, PANI dan CBDK kompak mengalami penurunan arus kas sepanjang 2025. PANI memiliki kas dan setara kas akhir tahun sebesar Rp 3,84 triliun di akhir Desember 2025, turun dari Rp 4,28 triliun di periode sama tahun lalu.
Sementara, CBDK memiliki kas dan setara kas akhir tahun sebesar Rp 3,12 triliun di akhir 2025, turun dari Rp 3,47 triliun.
PANI selesaikan rights issue Rp 15,72 triliun
Menurut Wafi, penurunan arus kas keduanya karena jumlah anggaran belanja alias capital expenditure (capex) yang agresif untuk akuisisi cadangan lahan (landbank) dan pengembangan proyek berskala besar.
Sepakat, Hendra menilai bahwa kondisi tersebut cukup lazim terjadi pada perusahaan properti yang sedang berada dalam fase ekspansi besar. Sebab, pengembangan kawasan baru membutuhkan belanja modal yang besar untuk pembebasan lahan, pembangunan infrastruktur kawasan, serta pengembangan fasilitas pendukung seperti akses jalan, kawasan komersial, hingga destinasi wisata.
Selain itu, aksi korporasi berupa rights issue yang dilakukan menjelang akhir 2025 juga turut memengaruhi struktur arus kas perusahaan. Rights issue pada dasarnya dilakukan untuk memperkuat struktur permodalan dan menyediakan pendanaan bagi ekspansi proyek jangka panjang.
“Dengan kata lain, tekanan arus kas yang terjadi lebih mencerminkan fase investasi besar yang sedang dilakukan perusahaan dibandingkan pelemahan bisnis inti,” katanya.
Memasuki 2026, prospek bisnis PANI dan CBDK dinilai Hendra masih cukup menarik, terutama karena kawasan PIK 2 masih memiliki potensi monetisasi lahan yang sangat besar dalam jangka panjang.
PANI Kuasai 85,95% Saham CBDK dengan Nilai Transaksi Rp 15,16 Triliun
“Jika kondisi makroekonomi mulai stabil dan suku bunga perlahan menurun, sektor properti berpotensi kembali mendapatkan momentum karena biaya pembiayaan menjadi lebih rendah dan daya beli konsumen dapat meningkat,” katanya.
Namun demikian, volatilitas pasar keuangan global, tekanan pada nilai tukar rupiah, serta potensi perlambatan ekonomi domestik dapat memengaruhi minat investor terhadap sektor properti yang cenderung sensitif terhadap siklus ekonomi.
“Selain itu, proyek pengembangan berskala kota baru juga memiliki risiko eksekusi yang tidak kecil, terutama terkait kebutuhan pendanaan yang besar dan waktu monetisasi proyek yang relatif panjang,” ungkapnya.
Di sisi lain, harga saham PANI dan CBDK justru mengalami koreksi tajam sepanjang awal 2026. Saham PANI dan CBDK masing-masing turun 34,12% dan 42,86% year to date (YTD)
Hendra bilang, koreksi harga saham yang terjadi sepanjang awal 2026 mencerminkan proses normalisasi valuasi setelah sebelumnya saham-saham yang terkait dengan pengembangan kawasan PIK mengalami kenaikan yang sangat signifikan.
Menurut hitungannya, PANI saat ini masih diperdagangkan pada valuasi yang sangat premium. Price to Earnings Ratio (PER) perusahaan berada di kisaran 131x, bahkan forward PER mencapai sekitar 199x.
Selain itu, Price to Sales PANI mencapai sekitar 34x dan Price to Book Value (PBV) berada di kisaran 5,5x. Untuk ukuran sektor properti di Indonesia, valuasi tersebut tergolong sangat tinggi, karena sebagian besar emiten properti lain biasa diperdagangkan pada PBV 1-2x.
Rasio EV to EBITDA PANI yang berada di kisaran 74x juga menunjukkan bahwa saham ini sebelumnya diperdagangkan dengan ekspektasi pertumbuhan yang sangat agresif.
“Kondisi free cash flow yang masih negatif semakin menegaskan bahwa perusahaan masih berada dalam fase ekspansi besar yang membutuhkan investasi modal yang signifikan,” tuturnya.
Sebaliknya, valuasi CBDK terlihat lebih moderat dibandingkan PANI. Saat ini CBDK diperdagangkan pada PER sekitar 20,7x dengan PBV sekitar 3,1x.
PANI Borong Saham CBDK dari Agung Sedayu dan Tunas Mekar Kuasai 85,95%
Walaupun masih tergolong premium dibandingkan sebagian emiten properti lain, valuasi ini relatif lebih wajar jika mempertimbangkan pertumbuhan laba perusahaan yang mencapai hampir 50% YoY di 2025. EV to EBITDA CBDK juga berada di kisaran 16x yang masih dalam rentang yang lebih rasional.
“Selain itu, free cash flow perusahaan masih positif sehingga menunjukkan bahwa sebagian proyek yang dijalankan sudah mulai menghasilkan arus kas yang lebih stabil,” katanya.
Sayangnya, Hendra merekomendasikan sell on strength untuk PANI dan CBDK sembari menunggu stabilisasi harga sebelum melakukan akumulasi kembali.
Wafi menambahkan, kinerja PANI dan CBDK diproyeksikan masih tumbuh moderat sepanjang tahun 2026.
Sentimen positif penggerak kinerja mereka tahun ini adalah perpanjangan insentif PPN DTP hingga tahun 2027 dan ekspektasi pelonggaran suku bunga Bank Indonesia (BI). Sementara, sentimen negatifnya adalah volatilitas rupiah dan kenaikan harga material bangunan.
“Kinerja PANI bisa outperform dibanding peers emiten properti lain, karena segmen pasar menengah-atas (PIK 2) yang lebih kebal tekanan daya beli,” katanya.
Valuasi saham PANI dan CBDK dinilai masuk di area undervalued, sehingga membuka peluang akumulasi bagi investor dengan horizon jangka menengah-panjang.
Wafi pun menyarankan beli untuk PANI dan CBDK dengan target harga masing-masing Rp 9.600 per saham dan Rp 5.200 per saham.
PIK Dua (PANI) Tambah Saham CBDK 1,32% dengan Nilai Transaksi Rp 482,26 Miliar